19 Febbraio 2025, di Barbara Weisz
Torna nel 2025 l’imposta sostitutiva per l’estromissione dal patrimonio dell’impresa individuale deibeni immobili strumentali. Lo prevede la Legge di Bilancio, in relazione agli immobili già posseduti al 31 ottobre 2024, per le esclusioni effettuate dal primo gennaio al 31 maggio 2025.
Su queste operazioni si paga un’imposta dell’8% sulla plusvalenza, suddivisa in due rate. Vediamo esattamente come funziona.
Estromissione beni d’impresa per ditte individuali
Il beneficio fiscale è previsto dal comma 37 della legge 207/2024 e ripropone le stesse regole previste dalla manovra 2018 e dalle successive proroghe (l’ultima nel 2023).
Beneficiari dell’imposta sostitutiva
La platea dei beneficiari è rappresentata dagli imprenditori individuali, che erano già tali al 31 ottobre 2024 e avevano ancora la qualifica al primo gennaio 2025. Niente beneficio, tuttavia, nella fattispecie in cui l’imprenditore individuale, anteriormente al gennaio 2025, abbia dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda.
L’opzione può essere esercitata anche dall’erede che abbia proseguito l’attività. Oppure, dal donatario dell’azienda, sempre che abbia effettivamente portato avanti il business.
Immobili con tassazione agevolata
Gli immobili coinvolti della procedura fiscale di estromissione devono essere strumentali all’attività di impresa, per destinazione o per natura. Quindi,
- utilizzati in modo esclusivo e diretto per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale,
- oppure non utilizzabili diversamente e accatastati nei gruppi B, C, D ed E.
Gli uffici di categoria catastale A10, possono essere considerati strumentali per natura se la destinazione è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.
Un immobile di pertinenza dell’impresa va annotato nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, con l’eccezione di quelli strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991. Di conseguenza, questi ultimi possono essere estromessi anche se non presenti nell’inventario. Sono esclusi i beni “merce”, e gli immobili in leasing.
Come si esercita l’opzione per la tassazione sostitutiva
L’opzione va esercitata entro il 31 maggio 2025 ma ha impatto dal primo gennaio scorso: pertanto, l’immobile estromesso rientra fra i beni privati dell’imprenditore per l’intera annualità 2025, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi ovvero nel quadro B del modello 730.
L’opzione si esercita attraverso un comportamento concludente: ad esempio, la contabilizzazione dell’operazione sul libro giornale o sul registro dei beni ammortizzabili. E viene perfezionata con l’indicazione in dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi) dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva.
Attenzione: rileva quindi l’indicazione in dichiarazione dei redditi, non l’avvenuto pagamento.
Calcolo e versamento imposte con esclusione immobili strumentali
L’imposta sostitutiva è dell’8%, calcolato sulla differenza fra il valore normale e quello fiscalmente rilevante.
Ai fini IVA, l’esclusione di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa individuale realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa (articolo 2, comma 2, DPR 633/1972): l’operazione sarà fuori dal campo di applicazione del tributo se, all’atto dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’imposta.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali non sono dovute, in quanto non si determina un vero e proprio trasferimento immobiliare, ma solo un passaggio dalla sfera dell’impresa a quella privata.
Il versamento dell’imposta sostitutiva si effettua tramite modello F24, utilizzano il codice tributo 1127, in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2025 e il restante 40% entro il 30 giugno 2026.
